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三浦とし子議会報告
平成30年11月 定平成29年度会計決算特別委員会
11月26日−04号
大阪府議会議事録より転載

次に、三浦寿子委員を指名いたします。三浦委員。


◆(三浦寿子君) 公明党の三浦でございます。よろしくお願いいたします。

◆(三浦寿子君) 公明党の三浦でございます。  
まず初めに、住宅まちづくり部平成二十九年度決算概要等報告書・説明書の六十六ページに記載の優良賃貸住宅供給促進事業費について伺います。  この事業は、良質な賃貸住宅ストックの有効活用等により、居住水準の向上を図ることを目的に、特定優良賃貸住宅に対する家賃補助等が実施されているものです。決算額としては、九億九千八百五十三万余円が記載されていますが、この中には、大阪府住宅供給公社が管理している特定優良賃貸住宅への家賃補助が含まれています。  特定優良賃貸住宅制度は、主に中堅所得者層のファミリー世帯向けに優良な賃貸住宅を供給するもので、国において平成五年度から制度化され、公社でも平成六年度から供給を開始されましたが、入居率が低く、公社の経営を圧迫していたことが問題となっていたため、これまで府議会でもその対策について幾度となく取り上げられてきたところです。  そこで、公社が管理する特定優良賃貸住宅の入居状況、現在はどのようになっているのか、お伺いいたします。

◎都市居住課長(中岡正憲君) 大阪府住宅供給公社の特定優良賃貸住宅は、民間賃貸住宅を借り上げたいわゆる借り上げ型と、公社がみずから建設いたしましたいわゆる直接建設型がございまして、平成十七年度以降、新規供給は行っていない状況でございます。  それぞれの入居率につきましては、借り上げ型では、最も入居率が低かった平成十七年度末には百五十七団地四千五百五十三戸で、入居率六九・一%であったものが、平成二十九年度末時点では五団地百三十七戸で、入居率八六・一%となっております。  また、直接建設型では、同様に最も入居率が低かった平成二十二年度末には十五団地五百八十五戸で、入居率八三・八%であったものが、平成二十九年度末時点では八団地三百五十四戸で、入居率九〇・七%となっております。

◆(三浦寿子君) 公社が管理する特定優良賃貸住宅の入居率については、大幅に改善されていることが理解できました。  特定優良賃貸住宅は、二十年間の管理期間があり、その間の入居者の負担は家賃補助により軽減されていますが、近傍同種の住宅の家賃等を参考に設定された契約家賃にすりつくまで毎年上がっていく仕組みとなっています。  また、一旦入居者が退去し、空き室となった住戸の入居者負担額は、上昇後の金額で設定され、新築時よりも高く、経済的な負担感も大きくなるなどにより、新たな入居者が見つかりにくい状態となっており、全国的にも問題であったと記憶しているところです。  公社では、入居率をどのように改善されてきたのか、お伺いいたします。

◎都市居住課長(中岡正憲君) 特定優良賃貸住宅の空き住戸を募集する際には、委員お示しのとおり、上昇後の入居者負担額が採用され、割高感があることや、資格審査等の必要な手続によりまして入居までに時間がかかることなど、さまざまな要因が重なりまして、新たな入居者が決まりにくい状況となっておりました。  さらに、借り上げ型の特定優良賃貸住宅につきましては、一定の借り上げ料を民間賃貸住宅のオーナーに払い続ける必要がありまして、空き家の増加が事業採算に大きな影響を及ぼすものとなっておりました。  このような状況の中、公社におきましては、借り上げ型、直接建設型双方を対象に、空き家率が高い住宅での独自の入居者負担額の引き下げ、国の制度改善により実現いたしました入居者負担額を上昇させないフラット型家賃の導入や単身世帯の入居の促進、敷金の減額など独自の入居促進キャンペーンなどにより、入居率の向上に努めてまいりました。  さらに、各住宅のオーナーと協議を行いまして、建設当初の補助金の返還義務が生じなくなります管理期間が十年以上経過した住宅を対象に、入居者を募集しても三カ月以上応募がないものにつきまして、特定優良賃貸住宅としての用途を廃止できる仕組みを活用し、借り上げ契約を解消することで、オーナーにとりまして経営の自由度が高い一般の民間賃貸住宅に移行してきたところでございます。  また、公社によります直接建設型の特定優良賃貸住宅につきましても、同様に入居者の応募がない住戸を公社の一般賃貸住宅に移行してきたところでございます。

◆(三浦寿子君) さまざまな取り組みにより改善された経過は理解できましたが、先ほどの答弁では、平成二十九年度末で、借り上げ型については五団地百三十七戸、直接建設型については八団地三百五十四戸が残っているとのことでありますが、これらの住戸については、今後どのように考えていかれるのでしょうか、お伺いいたします。

◎都市居住課長(中岡正憲君) 
借り上げ型の特定優良賃貸住宅につきましては、来年五月までには、全ての住宅で特定優良賃貸住宅としての管理期間が終了し、一般の民間賃貸住宅に移行いたします。  また、直接建設型の特定優良賃貸住宅につきましては、二〇二六年(平成三十八年)四月に全ての住宅で管理期間が終了いたしますが、公社といたしましては、これまでの取り組みを継続し、入居率の向上に努めることとしておりまして、府としても、その進捗状況を把握し、必要に応じて助言してまいります。

◆(三浦寿子君) 時代の背景もあるとは思うんですけれども、極力入居率の向上に努めていっていただきたいと思います。  続きまして、特定公共賃貸住宅の入居状況について伺います。  特定公共賃貸住宅は、中堅所得のファミリー向けの賃貸住宅として設けられているものであり、平成二十九年度決算概要等報告書・説明書の二ページに、歳入として府営住宅使用料三百五十九億一千八百六十九万余円が計上されていますが、そのうち特定公共賃貸住宅の使用料が十億一千五百六十二万余円と聞いています。  そこで、特定公共賃貸住宅の平成二十九年度末時点での入居状況とあわせて、公営住宅である府営住宅と比較して入居率がどうなっているのか、お伺いいたします。  また、入居に当たっては、どのような手続が必要なのか、お伺いいたします。

◎経営管理課長(吉田裕彦君) 特定公共賃貸住宅の入居状況と入居に当たりましての手続について御答弁申し上げます。  平成二十九年度末時点の特定公共賃貸住宅の管理戸数は、二十団地一千九百七十七戸で、このうち一千三百三十世帯に入居していただいておりまして、入居率につきましては六七・三%となっております。  一方で、公営住宅の平成二十九年度末時点での管理戸数は十二万一千百七十六戸で、このうち十万二千二百三十六世帯に入居いただいており、入居率は約八四・三%となっております。また、建てかえなどの事業のために募集停止しています一万三百六十一戸を除きますと、入居率は約九二・二%となっております。  次に、特定公共賃貸住宅の募集についてでございますが、特定公共賃貸住宅につきましては、公営住宅と異なりまして、先着順で受け付けを行っており、入居に当たりましても、収入が一定額以上であることなど申込資格を満たすことが必要となっております。

◆(三浦寿子君) 公営住宅である府営住宅の入居率は八四・三%で、特定公共賃貸住宅の入居率は六七・二%と伺いましたが、特定公共賃貸住宅の入居率については、公営住宅と比較すると低い状況ではないかと思います。  特定公共賃貸住宅は、民間の良質な賃貸住宅が不足していた中堅ファミリー世帯向け住宅を供給するため建設されたものと聞きますが、現在、民間賃貸住宅等においても空き家が大量にあるなど、需要そのものが低くなってきているのが実情ではないかと思います。  こうした中、平成二十八年十二月に策定された大阪府営住宅ストック総合活用計画では、特定公共賃貸住宅については、中堅所得者向け住宅を地方公共団体が直接供給し続ける必要性が乏しくなっていることから、将来的に縮減し、府として保有しないことを目指すとされています。府として、具体的にどのような検討を行っておられるのか、とりわけ平成二十九年度はどのような取り組みが行われたのか、お伺いいたします。

経営管理課長(吉田裕彦君) ◎経営管理課長(吉田裕彦君) 特定公共賃貸住宅につきましては、現在、入居者が入居されておられます状態であり、またそのほとんどが、同一敷地内に特定公共賃貸住宅と公営住宅が建設されている状況でございます。  こうした中、ストック総合活用計画に基づき、入居者の居住の安定確保の観点も踏まえながら、特定公共賃貸住宅の廃止や敷地、住棟の処分について検討を進めるとともに、比較的新しい特定公共賃貸住宅の空き室を公営住宅と同様の住宅と位置づけ、集約事業等の移転先として活用を検討しているところでございます。  平成二十九年度につきましては、まず建築基準法上の観点から、敷地が分離できるかどうか等の検討を行い、住棟及びその敷地の処分の可能性について調査を実施したところでございます。  引き続き、入居者の居住の安定の確保を図り、安心して生活していただくことを大前提に、これまでの検討状況や今後発生するさまざまな課題に対応していく中で、特定公共賃貸住宅の今後のあり方について慎重に検討を進める必要があると考えております。

(三浦寿子君) ◆(三浦寿子君) 特定公共賃貸住宅の今後のあり方について慎重に検討を進めていくとのことですが、府の特別会計で運営している以上、それまでの間も入居率を向上させ、効率的な運営を図っていくことが必要ではないかと考えます。  そのため、入居の促進に当たっては、府として、家賃の設定等についてどのように取り組んでおられるのか、お伺いいたします。

経営管理課長(吉田裕彦君) ◎経営管理課長(吉田裕彦君) 特定公共賃貸住宅の家賃につきましては、近傍同種の家賃と均衡を失しないよう定めるとされており、これまで家賃設定が近傍同種の家賃と乖離している場合は、家賃の見直しを行ってきたところでございます。  また、特定公共賃貸住宅の入居率向上に向けまして、指定管理者と連携しながら、新聞に折り込みチラシを入れるなどのPRも行ってきたところでございます。  引き続き、入居促進に向けまして、指定管理者とも連携を図り、効果的なPRの検討などを進めますとともに、こうしたストックを地元の市や町と連携し子育て支援や高齢者支援の拠点などに積極的に活用することにより、周辺地域や住宅全体の魅力を高め、より多くの方々に入居いただけるよう取り組んでまいります。

(三浦寿子君) ◆(三浦寿子君) 特定公共賃貸住宅の入居率というのは、六七%とありましたが、中には二〇・八%、三五・七%といった大変低い入居率のところもあります。入居の促進はもとより、公営住宅と同様の住宅に変えるなど、早急な検討をあわせてお願いしたいと思います。  

以上で、私の質問は終わります。知事質問は、ございません。ありがとうございます。